王石放大招 万科拟定增鲸吞深铁600亿元资产

核心提示:3月13日晚,万科发布公告称,公司已经与深圳地铁集团(以下简称“深铁”)达成战略合作,万科将购买深铁持有的目标公司全部或部分股权。

持续逾半年的万宝之争有望在近期终结。

3 月13日晚,万科发布公告称,公司已经与深圳地铁集团(以下简称“深铁”)达成战略合作,万科将购买深铁持有的目标公司全部或部分股权,相关目标公司的主 要资产为地铁上盖物业项目,初步预计交易规模介于人民币400亿元—600亿元之间,万科拟主要以定向增发股份的方式支付对价。由于此次合作涉及万科重大 资产重组,根据上市公司相关规则要求,双方最终能否达成资产交易,还需万科董事会、股东大会审议,及通过相关的审批。

尽管此次公告并未透露具体的交易标的和战略合作的计划细节,但基本可以确定,未来双方将依托“轨道+物业”模式,通过联合开发,实现优势互补。

值 得注意的是,如果本次定向增发的价格按照万科停牌前(去年12月18日)20个交易日均价的90%(16.71元)计算,那么即便按交易规模的底线400 亿元计算,那么深铁的持股数量也将超过宝能系,成为万科新的第一大股东。据悉,目前宝能系共计持有万科22.11亿股,占万科总股本的24.28%。

“目前支持万科管理层的华润集团持股比例为15.29%,安邦的持股比例6.18%,再算上万科合伙人以及刘元生的持股数量,重组后王石一方在万科的持股比例 至少超过宝能系一倍。”有业内人士向《证券日报》记者表示,“如果重组成功,那么王石在终结‘万宝之争’的同时,也实现了其利用本次契机,用市场化手段解 决万科股权结构的均衡性、稳定性的愿望”。

实际上,万科董事会主席王石在近期接受媒体采访时表示,万科的定位就是混合所有制,一定不是一股独大。恰好借这个契机进行资产重组,让混合所有制解决困扰万科多年的股权结构问题。

多赢之举

同时,有券商分析师指出,深铁未来很可能成为港铁那样的仅次于政府的“大地主”,使得万科能够增强在重点城市持续获得优质土地的能力,深铁则能借助万科的品牌和管理能力快速发展自身的项目,实现土地价值的最大化,所以说万科引入深铁确实是多赢之举。

“解决股权僵局和困局,也有利于在问题解决的同时,维护资本市场稳定,甚至对于宝能系来说都是一个可以接受的结果。‘万宝之争’引起社会广泛关 注,目前万科A尚在停牌。但上证指数已在万科停牌时的3579点跌至2810点,跌去21.4%。争执陷入僵局,万科股东及市场相关者既希望早日重组确 定,又担心复牌大幅补跌,甚至引发资本市场动荡。深铁成为重要股东,即将带来的资源,既有现实优质资产的价值保证,又有未来业务模式拓展的空间,最大限度 地减少了股价的波动,稳定资本市场。对现有股东和未来股东都是最负责任的安排。现有各方股东既可选择安心做财务投资人,分享未来万科成长的红利。也可选择 妥善逐步退出,兑现利润。”上述券商分析师称。

此前曾有消息称,由于自身资金链紧张,宝能系老板姚振华已经在考虑如何减持万科的问题。万科方面也曾透露,宝能系已同意从万科第一大股东位置上 退下,减持部分股份,从而定位财务投资者的角色。虽然宝能并未直接回应上述传闻,但业内普遍认为,在深铁入股万科后,宝能系很可能会知难而退。

深铁土地资源诱人

对于万科与深铁的很作,有地产公司负责人表示,“轨道+物业”模式,有利于落地万科的城市配套服务商转型。万科传统擅长的物业开发及快速变现能 力,近几年逐步培养的持有物业综合经营能力,客户配套服务能力,都会在与地铁合作业务模式上得到充分的发挥。万科近年在北京、深圳、杭州等核心城市,已经 与地铁合作,取得巨大效益。从发达国家历史经验看,发展都市圈是必然方向,轨道交通网络是串联都市圈的经济动脉。轨道交通建设在珠三角乃至全中国都仍有跨 越式的发展机会。

公开资料显示,深铁是深圳市属大型国有独资企业,承担深圳城市轨道交通投融资、建设、运营,目前净资产1503亿元,总资产2411亿元。通过 轨道交通上盖运作物业开发,目前已拥有地铁上盖物业开发项目10个,总建筑面积约500万平方米。而随着新线路的拓展,毫无疑问将激活更多的项目开发机 会。

而近期以来,房地产市场呈现“冰火两重天”的分化局面,核心城市的土地竞争日益激烈,不仅地价屡屡刷新纪录,“面粉贵过面包”的情形也并不鲜见。在核心城市以合理价格获取充足的土地资源日趋困难,已经成为制约房地产龙头企业发展的一大瓶颈。

尤其是在最近房价疯涨的深圳,拥有较强二次利用土地资源能力的深铁,一直以来都是最受开发企业欢迎的合作对象。此前的2014年,双方便曾合作开发了深圳红树湾项目,万科也借此重返了深圳核心区域。

业内人士也指出,“双方源出特区,文化互溶度高。同时深铁注入万科的资产可以说是非常优质的。而且重组后,未来可能会持续有优质资产注入万科平 台。如果能结合万科强大的物业开发经营能力和地铁集团的地铁建设能力和相关土地物业资源获取能力,形成紧密合作的战略协同,将是‘轨道+物业’的综合开发 模式在中国最好的体现。未来借助这种模式联合对外拓展,两企业都将有望获得更多的发展机遇”。

此外,据记者了解,在深圳地铁建设进入快车道的同时,深圳与周边城市的互通互联也不断提速,这意味着未来深圳地铁集团与万科的合作可能不仅仅只限于深圳。