如何用好共有产权房

第一财经日报  2014-08-07 08:48:58  

 

陈杰

近期,政府有关人士多次在公开场合鼓励地方推广共有产权房, 但共有产权房到底是什么?现行的共有产权房模式是否能起作用?

共有产权房的吸引人之处

共有产权房,简单地说,就是政府与老百姓共同持有住房的产权股份。当购房者要出售转让住房时,政府可选择购回购房人的股份,转为保障房再流通,或按股份比例从售价中回收资金,使该房屋上市流通。上海市政府“十一五”以来一直说的“四位一体”住房保障体系,就是以共有产权房为重要支柱,其他三个分别是廉租房、公共租赁房和动迁安置房。据上海市住房保障和房屋管理局资料,截至2014年初上海已累计完成共有产权房购房签约5.2万户。

相对租赁型的保障房(廉租房和公租房),共有产权房具有不少优势或独特作用:

一是有利于社会稳定和促进和谐。提高住房自有率,有利于社会稳定和社会和谐,也有利于房屋维护和保养。同时避免低收入家庭的“贫困陷阱”和贫民窟现象。

二是更有利于房地产市场长期稳定。租赁住房不能从根本上化解住房供需矛盾,共有产权房在解决夹心层的购房刚需方面更彻底一些。

三是对政府财政形成的压力更小。共有产权房所需政府资金少,投资回收快,短期内就能形成较大供应量,而且政府没有后续运营管理上的财政补贴压力。

这些好处,尤其第一点和第三点,使得共有产权房在不少地方政府那里得到青睐。

现有共有产权房模式的潜在风险

但同时,现行的共有产权房模式还有不少问题没得到解决,需要不断完善和改进。

第一,政府的政策风险较大。现行政策规定:共有产权房购买不满5年时,购房人申请且符合回购条件的,政府回购,回购价格为原价加定存利息。按上述规定,当未来楼市价格下跌时,相当于政府对购房者有只涨不跌的担保风险,而这个风险很大。

第二,政府的监督成本较大。共有产权房从机制设计上就存有市场价值与政府计划定价的“价差”,这意味着难以完全避免牟利空间。在共有产权的分配环节上目前还未爆出过什么大丑闻,但这是以昂贵的监管成本为代价的。而且总是存在隐性炸弹。

第三,社会风气导向不良。共有产权目前当作保障房来对待,但在当前中高收入家庭买房尚十分困难的时候,低收入家庭反而可以更轻易拥有带有产权的住房,会形成不当激励。

第四,政府难以产生降低房价的激励。目前这种制度设计,政府拥有住房部分产权,难以有动力真正压低房价。

因此,共有产权房政策有很多方面有待探索和完善。

对共有产权房模式的短期改进

针对以上问题,笔者提出对共有产权房在短期内的以下改进建议:

1.增加共有产权房上市交易限制期限,如完全限制上市流转或至少将禁售期延长到十年。这样可更大幅度抑制共有产权房的投资价值,能最大限度杜绝购房者借机牟利的空间,节约监管的社会成本,同时也遏制政府乐见高房价的内在激励。

2.让共有产权房主要定位在为夹心层服务,释放真正的楼市购房刚需。在剥离共有产权房的投资价值之后,仍然申请购买共有产权房者,都是真正的刚需。在开始时房源供不应求的情况下,设置一定门槛是必要的,但随着新建房源的增多,门槛应逐步降低。

3.供应方式尽量充分利用市场机制,减少政府一切不必要的介入。政府只需对共有产权房制定不可转让或十年之内不可转让的限制,辅之以共有产权房在面积、建造标准、地段和购买者需名下和历史上都无房的要求,此外政府无需再有介入。只有政府彻底不管价格,也不管分配,只制定规则,才能避免担保风险和腐败风险。

共有产权房的中长期发展方向

以上设想的这些改造之后,政府不再以地价折算的股份来与购房人直接共有,而是以政策干预来与购房人间接虚拟地共有。实际上是起一个培育自住型住房市场的作用。

开发商与业主共有。政府可以鼓励开发商与业主共同持有股份的共有产权房。购房人减少了当下的购房成本,意在长期回报的开发商则保留了对未来增值的索取权。

业主共有。将来还可以探索购房人之间集体投资、集体拿地、集体共有整个小区的共有产权房。类似北欧和德国面向中产阶级的住房合作社。

总结起来,笔者认为,共有产权房不应作为保障房的一个品种来看待,那会削足适履,反而扼杀了其活力和真正价值,而应放在整个住房供应体系改革与完善的大视角来看待。

保障房,只租不售,应对低收入家庭的基本住房需求;共有产权房,只售不租,应对夹心层的产权房需求;商品房,应对中高收入阶层的改善型和投资型住房需求。这样,保障房、共有产权房、商品住房,构成了“三位一体”住房体系,各司其责,无缝衔接,适应不同类型市民不同的住房需求。

(作者系上海财经大学公共政策与治理研究院教授、不动产研究所执行所长)

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